اشتراطات تملك غير السعوديين للأفراد
تشترط اللائحة على غير السعودي من الأشخاص الطبيعيين غير المقيمين استيفاء ثلاثة متطلبات أساسية قبل شراء أي عقار أو اكتساب أي حق عيني عليه. يجب الحصول على هوية رقمية معتمدة من وزارة الداخلية، وفتح حساب بنكي داخل المملكة باسم المستثمر، وإصدار رقم اتصال سعودي مرتبط بالهوية الرقمية. هذه الشروط تهدف إلى تأكيد هوية المتعامل وربط جميع العمليات المالية والإجرائية ببيانات رسمية موثقة.
ضوابط الشركات الأجنبية والكيانات غير الربحية
تلزم اللائحة الشركات غير السعودية بالتسجيل لدى وزارة الاستثمار وفق الدليل الإجرائي الذي ستصدره الهيئة العامة للعقار، مع الإفصاح الكامل عن الملاك المباشرين وغير المباشرين للشركة. يجب على ممثل الشركة النظامي الحصول على هوية معتمدة داخل المملكة وفتح حساب بنكي باسم الشركة. بعد استكمال المتطلبات، تصدر وزارة الاستثمار رقم تسجيل للشركة. يتوجب على الشركة إخطار الوزارة خلال خمسة عشر يومًا عند انتقال ملكية ما لا يقل عن خمسة بالمئة من الشركة، سواء بعملية واحدة أو عدة عمليات، أو عند وجود ترتيبات في دولة التأسيس تمنح طرفًا آخر قدرة على التأثير في قرارات الشركة أو الحد من استقلاليتها، وأي حالات أخرى تحددها الهيئة العامة للعقار.
أما الكيانات غير الربحية غير السعودية فتشترط اللائحة تسجيلها لدى المركز الوطني لتنمية القطاع غير الربحي، مع الإفصاح عن الأشخاص المسيطرين بصورة مباشرة أو غير مباشرة، وتعيين ممثل نظامي يحمل هوية معتمدة، وفتح حساب بنكي داخل المملكة. يجب إبلاغ المركز بأي تغييرات جوهرية في هيكلها أو الأشخاص المؤثرين في قراراتها، أو عند وجود ترتيبات تحد من استقلاليتها أو تمنح جهة أخرى سلطة مؤثرة على أعمالها، خلال خمسة عشر يومًا.
كما تمتد الاشتراطات إلى أي شخص اعتباري غير سعودي قد يحدده مجلس الوزراء مستقبلًا؛ حيث يجب التسجيل لدى الجهة المختصة، والإفصاح عن الملاك أو المسيطرين عليها، وتعيين ممثل نظامي، وفتح حساب مصرفي داخل المملكة، وإبلاغ الجهة المختصة بأي تغيرات جوهرية خلال مدة لا تتجاوز خمسة عشر يومًا.
أحكام تملك الأسرة والبوابة الإلكترونية الموحدة
تنص اللائحة على أن الزوج غير السعودي وأبناءه غير السعوديين يُعتبرون تابعين له عند تملك العقار المخصص للسكن، ولا يجوز لأي منهم الانفراد بتملك مسكن مستقل إلا إذا انتهت العلاقة الزوجية أو بلغ الابن أو الابنة سن الخامسة والعشرين، ما يمنع تعدد امتلاك المساكن تحت إطار الأسرة الواحدة.
أبرز ما تضمنته اللائحة إنشاء الهيئة العامة للعقار بوابة إلكترونية مرتبطة بالسجل العقاري لتكون المنصة الرسمية لتقديم طلبات التملك أو اكتساب الحقوق العينية أو التصرف فيها، سواء لغير السعوديين أو للشركات السعودية التي يشارك غير السعوديون في ملكية رأس مالها. يجب إجراء جميع العمليات المالية المتعلقة بشراء العقار أو التصرف فيه باستخدام وسائل الدفع الإلكترونية المعتمدة وفق نظام المدفوعات لدى البنك المركزي السعودي، على أن تُستكمل إجراءات إصدار الصكوك ونقل الملكية عبر السجل العقاري.
سمحت اللائحة للشركات السعودية غير المدرجة في السوق المالية التي يشارك غير السعوديون في رأسمالها بتملك العقارات أو اكتساب الحقوق العينية عليها خارج النطاقات الجغرافية المحددة – باستثناء مكة المكرمة والمدينة المنورة – لاستخدامها في مزاولة النشاط أو إسكان العاملين، بعد الحصول على موافقة وزارة الاستثمار. وفي المقابل، أجازت لهذه الشركات التملك داخل النطاقات الجغرافية، بما يشمل مكة المكرمة والمدينة المنورة، دون الحاجة إلى موافقة وزارة الاستثمار، وفق الضوابط المنصوص عليها في نظام تملك غير السعوديين للعقار.
الرسوم، الإعفاءات، والرقابة مع العقوبات
حددت اللائحة آلية استيفاء الرسوم على تصرفات غير السعوديين في الحقوق العينية على العقارات وجميع الاستعمالات بنسبة اثنين بالمئة في مدن الرياض وجدة ومكة المكرمة والمدينة المنورة، بينما منحت إعفاءات واسعة من الرسم بنسبة صفر بالمئة في عشر حالات، من أبرزها قسمة التركات، والأحكام القضائية النهائية، ونزع الملكية للمصلحة العامة، والتبرعات للأوقاف أو الجهات العامة، ورد العقار إلى مالكه السابق خلال cento وثمانين يومًا بشروط محددة، وقسمة العقار المشترك دون زيادة في أنصبة الشركاء. وشملت الإعفاءات أيضًا التصرفات الخاصة بالممثليات الدبلوماسية والهيئات الدولية وفق مبدأ المعاملة بالمثل، ونقل العقار من شخص طبيعي إلى شركة أو صندوق استثماري يملك الشخص جميع حصصه أو وحداته، إضافة إلى بيع الوحدات العقارية الناتجة عن تطوير أرض مملوكة لغير السعودي، بشرط استكمال المشروع خلال مدة الرخصة والبيع خلال سنة من انتهائها.
لضمان الالتزام، وضعت اللائحة منظومة رقابية صارمة تشمل عقوبات مالية تصل إلى خمسة بالمئة من قيمة العقار وبسقف أعلى يبلغ عشرة ملايين ريال للمخالفات، مع إتاحة مسار نظامي للاعتراض القضائي أمام المحاكم الإدارية. منحت اللائحة مفتشين تحددهم الهيئة العامة للعقار صلاحية ضبط مخالفات النظام واللائحة وإثباتها، سواء بصورة فردية أم جماعية.
عند توقيع العقوبات، تلزم اللجنة المختصة بمراعاة طبيعة المخالفة وآثارها، مع منح المخالف مهلة لتصحيح وضعه لا تقل عن عشرة أيام ولا تزيد على مائة وثمانين يومًا، بحسب نوع المخالفة وإمكانية معالجتها، وذلك قبل تطبيق الجزاءات الواردة في جدول المخالفات الملحق باللائحة.
نص الجدول المرفق لتصنيف المخالفات والعقوبات على فرض غرامة تصل إلى خمسة بالمئة من قيمة الحق العيني محل المخالفة، وبحد أقصى عشرة ملايين ريال في حال تقديم غير السعودي معلومات أو مستندات غير صحيحة أو مضللة للحصول على حق التملك. وشملت العقوبات أيضًا مخالفات أخرى، مثل عدم الإفصاح عن بيانات المستفيدين، أو الامتناع عن تزويد الجهات المختصة بالمعلومات، أو عدم تصحيح المخالفات خلال المدد المحددة، مع تدرج العقوبات بين الإنذار والغرامات التي قد تصل إلى ملايين الريالات بحسب نوع المخالفة وتكرارها.
